À l'heure où la question de l'efficacité énergétique se fait de plus en plus pressante, la rénovation des logements mal isolés est au cœur des préoccupations. Si un propriétaire réalise des travaux de rénovation énergétique dans un bien locatif, peut-il en augmenter le loyer ? Voici des éclaircissements sur cette problématique.
Les logements très mal isolés, souvent désignés comme des "passoires thermiques", laissent passer l'air et le froid de manière significative. Pour remédier à cette situation, l'État a mis en place des incitations financières et des réglementations afin d'encourager les propriétaires à entreprendre des travaux. Toutefois, le coût de ces rénovations soulève la question : un propriétaire peut-il augmenter le loyer une fois les travaux réalisés ? Cela devrait, en théorie, améliorer le confort des locataires et réduire leurs factures énergétiques. Mais quelles en sont les règles ?
Quand peut-on modifier le loyer ?
Conformément aux réglementations de la location, toute modification du loyer ne peut intervenir qu'à l'occasion du renouvellement du bail. Le montant du loyer, inscrit dans le contrat signé avec le locataire, ne peut donc être modifié en cours de contrat. Cependant, à la fin de celui-ci, le loyer peut être revalorisé, en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Les règles d'augmentation varient également selon que le logement se trouve dans une zone tendue ou non :
- Zones non tendues : Lors du renouvellement, le loyer peut être réévalué librement s'il est jugé « sous-évalué ». Le propriétaire devra fournir trois comparaisons de logements similaires, mais la hausse ne doit pas dépasser la moitié de l'écart relevé.
- Zones tendues : Les augmentations peuvent être plus importantes, jusqu'à 15% du coût des travaux effectués.
Il est à noter que l'augmentation du loyer est complètement interdite pour les logements classés F ou G selon leur DPE. De plus, si une hausse est prévue, elle s'étalera sur une période de trois ans, et si elle dépasse 10 %, cela se fera sur six ans.
Augmentation au cours du bail : conditions à respecter
En milieu de contrat, si des travaux d'amélioration énergétique sont réalisés, le propriétaire peut envisager une augmentation de loyer, à condition que deux critères soient respectés :
- Amélioration significative : Les travaux doivent apporter une réelle amélioration de la qualité de vie, notamment en réduisant les coûts énergétiques. Des travaux tels qu'un nouvel équipement ou une meilleure sécurité entrent dans cette catégorie.
- Clause dans le bail : L'augmentation doit être mentionnée dans une clause du bail, acceptée par le locataire, avec des détails sur les travaux réalisés et le montant de l'augmentation prévue.
Notons que cette exception ne s'applique qu'aux travaux énergétiques. Les tâches liées à l'entretien courant ne justifient pas une augmentation de loyer, par exemple : peinture, remplacements d’équipements, etc.
Source : Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
