Les locataires de logements sociaux bénéficient d’une rare opportunité : devenir propriétaires de leur logement lorsque leur organisme HLM décide de le vendre. Cela peut se faire soit par l’initiative du locataire, qui peut faire une offre d’achat, soit d’une mise en vente de biens supplémentaires par son bailleur social. Il est important de noter que même les personnes extérieures à ce parc de logements sociaux ont la possibilité d’acquérir ces biens, bien qu'elles ne soient pas prioritaires.
Acheter un logement social constitue une excellente opportunité étant donné que les prix sont généralement plus accessibles par rapport au marché immobilier traditionnel. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées, notamment en fonction des revenus du potentiel acquéreur et de son statut au sein du parc de logements. Voici un aperçu des éléments à considérer.
Qui peut acheter un logement social ?
Un locataire d’un logement HLM peut proposer à son bailleur de lui acheter son logement, à condition d’y résider depuis au moins deux ans. Il devra formaliser sa demande par lettre recommandée et le bailleur aura deux mois pour répondre.
Il est également possible pour un locataire de désigner un proche, comme un conjoint ou un descendant, pour l’achat de son logement, sous certaines conditions, notamment s’ils réalisent leur premier achat ensemble dans le parc HLM. Un locataire peut également se porter acquéreur lors de la vente d’un logement par son bailleur, qui doit l'informer en priorité. En dehors des locataires, toute personne, comme une collectivité locale, peut également acheter un logement social, bien qu'elle ne soit pas prioritaire.
Les logements sociaux sont d’abord proposés aux locataires de l’organisme dans le département, suivis des employés du bailleur et ensuite à des acheteurs aux revenus modestes. Si, après deux mois de mise en vente, le bien n’a pas trouvé preneur, il sera ouvert à tous, y compris des collectivités.
Niveau de revenus maximum requis pour certains acquéreurs
Pour acquérir un logement social, les locataires n’ont pas besoin de respecter d’exigences de revenus. Cependant, si un proche achète, il doit respecter des plafonds de revenus qui varient selon le lieu et le nombre de personnes vivant dans le logement. Par exemple, pour un foyer de deux personnes, le revenu annuel ne doit pas excéder 66 333 euros à Paris ou 47 271 euros dans d’autres régions.
Des plafonds spécifiques s’appliquent également aux acheteurs ne résidant pas initialement dans le parc HLM. En présence d’un titulaire de la carte mobilité inclusion (CMI), ces plafonds sont réduits, par exemple à un maximum de 50 603 euros à Paris.
Conditions pour l’achat d’un logement social
Un logement social peut être vendu uniquement s’il a été construit depuis plus de 15 ans et satisfait aux normes d’habitabilité. Cela inclut l'étanchéité, les canalisations, les équipements, ainsi que la performance énergétique, qui doit être confirmée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) indiquant une consommation maximale de 330 kWh/m²/an.
Avant la vente, le bailleur doit fournir à l’acheteur des informations clés, notamment sur les charges locatives des deux dernières années, les travaux récents réalisés et la régularité des obligations fiscales liées au logement. Une clause obligatoire dans le contrat de vente stipule que le bailleur peut racheter le logement dans les dix ans si l’acquéreur rencontre des difficultés financières ou personnelles.
Conditions lors de la revente d'un logement social
Les propriétaires d’un logement social peuvent le revendre librement après cinq ans de possession. En revanche, pour une vente dans les cinq premières années, ils doivent notifier leur intention au bailleur social, qui aura la priorité pour l’acquisition. Si le logement est vendu à un prix supérieur à celui d'achat, l'acquéreur devra reverser la différence au bailleur social, une clause qui doit figurer dans le contrat de vente initial.
