La clause de tontine est un dispositif juridique qui permet aux co-acquéreurs d'un bien immobilier de protéger leurs droits en cas de décès. Bien qu'elle soit encore méconnue, ses avantages sont nombreux. Cet article vous guide à travers son fonctionnement et son maintien dans le cadre d'une succession.
Établie au XVIIe siècle par Lorenzo de Tonti, cette clause permettait autrefois d'investir collectivement avec réversion en faveur du survivant. Aujourd'hui, bien qu'elle soit pratiquée principalement pour les biens immobiliers communs, elle est toujours régie par le Code civil français (articles 1048 à 1054). Me Murielle Cahen, avocate spécialisée en droit des successions, nous explique de manière détaillée ses spécificités.
Qu'est-ce que la clause de tontine dans l'immobilier ?
La clause de tontine, selon Me Cahen, permet aux co-acquéreurs de désigner le survivant en tant que propriétaire unique d'un bien immobilier en cas de décés de l'un d'eux. Cette clause doit obligatoirement figurer dans l'acte d'achat, ce qui lui permet d'éviter les complications liées aux règles successorales, notamment la réserve héréditaire et les droits des héritiers. Il est essentiel de noter qu'elle doit être établie au moment de l'acquisition et ne peut être ajoutée ultérieurement.
Profil des personnes concernées par la clause de tontine
Principalement intéressants pour les couples non mariés ou non pacsés, les bénéficiaires peuvent également être des amis, des associés ou des membres de familles recomposées. Pour mieux comprendre son application, voici trois situations pertinentes :
- Couples concubins : La clause protège le partenaire survivant des revendications des héritiers légaux.
- Partenaire financier vulnérable : Elle assure un logement stable au partenaire en cas de décès.
- Investisseurs : Ce mécanisme sécurise le projet immobilier commun même après un décès.
Cependant, la clause de tontine comporte des limites. Par exemple, en cas de décès simultané des co-acquéreurs, les règles successionales habituelles s'appliquent. De plus, elle peut être mise en cause par les héritiers à si elle est jugée déséquilibrée en faveur d'un des co-acquéreurs.
Les types de tontines : pure ou démembrée ?
Il existe deux formes de tontine : la tontine pure, où le survivant devient plein propriétaire sans droits de succession immédiats, et la tontine démembrée, qui attribue l'usufruit au survivant et la nue-propriété aux héritiers. Voici leurs spécificités :
- Tontine pure : Facilite la transmission et protège des créanciers, mais impose une fiscalité lourde au décès du survivant.
- Tontine démembrée : Permet une transmission progressive sans taxe au décès du survivant, bien que plus complexe administrativement. Les droits de succession sont calculés sur la valeur de l'usufruit.
Conditions pour établir une clause de tontine
Pour être valide, la clause de tontine doit respecter trois conditions :
- Consentement mutuel : Les co-acquéreurs doivent être d'accord.
- Caractère irrévocable : Une fois signée, la clause ne peut être annulée sans accord mutuel.
- Inclusion dans l'acte d'achat : La clause doit être consignée chez le notaire.
Coût de la clause de tontine
L'inscription de la clause de tontine est incluse dans les frais d'acquisition, généralement compris entre 2 et 4 % du prix du bien. Toutefois, des frais supplémentaires peuvent s'appliquer si les co-acquéreurs sollicitent des conseils juridiques, avec des honoraires pouvant varier entre 200 et 500 € pour une analyse personnalisée.
Il convient également de rester vigilant quant à la fiscalité, notamment pour la tontine pure où des droits de mutation peuvent s'appliquer au survivant, ou pour la tontine démembrée où des droits sur la nue-propriété sont à prévoir.
