Ce que la loi interdit depuis janvier 2025
Un logement est surnommé passoire thermique lorsqu'il reçoit une étiquette F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cela indique une consommation énergétique excessive pour le chauffage, l'eau chaude et la ventilation, entraînant des émissions élevées de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2023, les propriétés classées G+ ne peuvent plus être mises en location. À partir de 2025, cette restriction s'étendra à tous les logements de catégorie G, même ceux actuellement loués.
Concrètement, le bail ne pourra plus être renouvelé si le logement reste classé G. Les propriétaires devront impérativement réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique pour atteindre au moins une étiquette E, sous peine de devoir retirer leur bien du marché locatif.
Un critère basé sur la consommation d’énergie finale
Le critère déterminant établit par décret est 450 kWh/m²/an d'énergie finale, au-delà de quoi un logement est jugé indécent. Ce chiffre englobe l'énergie consommée par le locataire, tous types de sources confondues. Le DPE doit être à jour, c'est-à-dire réalisé après juillet 2021.
Voici les seuils de consommation :
- Classe A à E : Moins de 331 kWh/m²/an - Location autorisée
- Classe F : 331 à 450 kWh/m²/an - Location avec échéance
- Classe G : Plus de 450 kWh/m²/an - Location interdite
Le diagnostic doit être annexé à tout bail et effectué par un professionnel certifié. En cas de contestation, le propriétaire doit prouver la conformité de son logement.
Que risque un propriétaire qui ne respecte pas la loi ?
Louer un logement de classe G en 2025 représente une infraction au décret sur la décence des logements. En cas de plainte du locataire, celui-ci peut se tourner vers la justice ou la DGCCRF pour :
- Forcer le propriétaire à effectuer des travaux de mise en conformité
- Exiger une réduction de loyer ou même un remboursement des loyers versés
- Bloquer toute procédure d’expulsion, même en cas d’impayés
Le préfet doit également envisager de refuser ou suspendre l'octroi d'aides au logement si les normes de décence ne sont pas respectées. Une amende administrative peut également être imposée, en plus des conséquences civiles.
Quelles sont les solutions pour rénover et relouer ?
Plusieurs options existent pour sortir un logement de la catégorie G, variant de travaux simples à des rénovations majeures. Les spécificités du bien, telles que son âge, le type de chauffage et l'isolation, influenceront les efforts nécessaires.
Voici quelques leviers d'amélioration :
- Isolation des combles et des murs (à l'intérieur ou à l'extérieur)
- Remplacement des menuiseries (fenêtres et portes) par des équipements performants
- Modification du système de chauffage : retirer les anciens convecteurs ou chaudières à fioul
- Installation d’une ventilation adaptée
- Amélioration de l’étanchéité à l’air
Ces travaux peuvent être onéreux, mais des aides financières existent : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, certificats d’économie d’énergie… Les montants dépendent des revenus et de la nature des travaux.
Pour éviter le blocage : anticiper, se faire accompagner, agir
Souvent, les propriétaires réalisent trop tard le classement G de leur bien. Agir dès maintenant est primordial pour éviter des complications ultérieures.
Les bonnes pratiques à adopter incluent :
- Réaliser un nouveau DPE si l'ancien est antérieur à juillet 2021
- Contacter un conseiller France Rénov’ pour établir un plan de rénovation personnalisé
- Prioriser les travaux les plus efficaces sur le plan thermique
- Dépôt des dossiers d’aides le plus tôt possible
- Planification des travaux entre deux locations pour limiter la vacance locative
Dans les zones tendues, les logements rénovés se louent plus rapidement et à des prix plus élevés. Rénover est devenu indispensable pour conserver la valeur locative des biens.
